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第13部分（第1页）

当前，中国住宅供给是否过量？未来的需求量到底有多大？又有多少理论需求可以转化成实际有效需求？需要如何实施宏观调控？本部分在研究中国住房市场现状的基础上，对未来住房需求量进行预测。本节将城市住房潜在需求量分为两部分：一是城市化和人口增长推动的住房需求；二是城镇居民改善性住房需求。主要指收入增长所带来的对居住水平提高的客观需求。

当然，影响住房市场需求的因素众多，变量关系错综复杂，给预测住房市场的需求增加了相当大的难度。以上测算也只是一个理论上的估计，与实际有效需求之间还有很大的差异。

一是在潜在住房需求中，改善型需求不仅占有相当比重，而且具有较大的需求弹性。这一部分需求能否转换为有效需求，以什么方式实现转换，既取决于居民现时的支付能力以及对未来的收入预期，也取决于与之相关的政策，比如首付比例、利率水平和按揭政策等。

二是城市化和人口增长所带来的住房需求也不一定能够全部转化为实际有效需求。比如部分城镇新居民（如进城农民和和刚工作的大学生）因经济能力所限，暂时只是潜在的而非现实的需求。

三是政策的改变，投资性需求被抑制。比如2003年以来的宏观调控政策极大地影响了投资性需求，住房市场的投机和炒房被有效限制，特别是2007年以来，央行多次加息和提高存款准备金率，并在12月份实行“第二套房”贷款政策，对改善性需求的释放形成极大的影响。

此外，对城市人口的预测是总人口的预测，没有细分不同年龄、层次、结构人群的购房需求；对住房需求量的预测用的是人均住房建筑面积的概念，这里面包括了商品房、经济适用房及廉租房等各类住房在内，随着我国住房制度和政策的进一步完善，城市普通商品住房的需求量可以根据住房总需求量按比例计算出来。这些因素也影响了测算的全面性。

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中国城镇住房供给总量模型与预测

住房市场供求机制是市场运行机制中的核心。住房市场供求关系的变化导致价格的涨落，反过来价格的涨落又刺激和抑制供给和需求。供求的相对均衡形成住房市场的均衡价格，与一般市场的供求关系不同，住房市场的供求关系具有不对称性。

第一，住房的不动产特点使得住房的供求关系具有明显的区域性特征。

第二，供给与需求的不平衡是绝对的。住宅供给的相对滞后性，由于住宅开发建设的周期较长，住宅的供应相对于住宅的需求显得落后。住宅需求的多样性，由于消费者经济承受能力的不同及其他因素的影响，造成了住宅需求的多样性和复杂性。

第三，供给与需求的平衡是相对的，具有时间维度和空间维度。从某一时期的整体来看，供求是一致的，但对于某一特定区位，供求的一致又较难实现。市场的最终作用结果是优化资源配置，供需不平衡的矛盾在市场的推动下最终形成一种均衡。

住房市场供需的均衡状态，是指住房商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。非均衡状态是指住房商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，一对不一致或者两者都不一致的经济状态。我国住房市场非均衡态表现为总量性供不应求、总量性供过于求、结构性供求失衡，总量在时间上均衡的同时区域性的不均衡四种状态。

近年来，中国房地产市场出现了高空置与高房价并存的奇怪现象，特别是2008年以来，出现了全国性的“价跌量减”的市场格局，住宅空置面积迅速提高。华远地产的老总任志强认为09年我国空置量会超过4亿平方米　，而中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中，对北京、上海、深圳等全国15个城市库存商品房数量和最近一个月来的成交量进行了统计，据此得出，在目前的成交量下，上述主要城市商品房现有库存需要约27个月才能消化　。而中国指数研究院表示，09年我国商品房供过于求的局面将更为严峻，主要城市消化可售量的周期均在10个月以上，如北京，按2007年比较火爆的销售速度需要消化16个月，按2008年的销售速度则需要消化24个月。若2009年市场仍延续2008年的态势，那么主要城市的销售速度不会有明显改善，房屋库存周期可能拉长。　一些地方政府还据此调减了2009年住宅用地计划和商品房建设计划。

根据以上分析，可以对中国城市住宅市场的供给和需求状况总体上作出以下基本判断：

1、当前的市场形势并不能得出市场“供大于求”的结论。

上文对总需求的预测中，近后5年内中国每年理论上的潜在住房需求在10……14亿平方米，而保持近年来的房地产投资规模和增长速度，今后5年内每年的城镇住房竣工面积至少在6……9亿平方米以上，因此粗略概算每年供需之间的差距在4…5亿平方米。而根据国家统计局2009年2月26日公布的《2008年国民经济和社会发展统计公报》，2008年全国城镇商品房屋竣工面积为58502万平方米，比上年下降，其中：住宅竣工面积为47750万平方米，比上年下降，商品房销售面积62089万平方米，比上年下降，其中：住宅55886万平方米，比上年下降。

所以，从中长期看，中国城市住宅市场的刚性需求旺盛，发展潜力巨大。如果政策得当，理论上的刚性需求能够转化成实际的购买力，市场将出现持续供需两旺的发展势头，甚至出现持续的供不应求的状态。

2、高房价是制约潜在需求向现实购买转化的“罪魁祸首”。

之所以出现成交低迷，主要是由于近年来房价上涨过快制约了理论需求向实际需求的转化，一部分高端市场拉高了平均房价，但另一部分中端市场由于房价过高，成交量从2006年下半年以后逐年萎缩，居民改善性住房需求被高房价所侵蚀，不利于市场的健康发展。假定房价回到2003年底或2004年的水平，则成交量会显著放大。再次，市场结构性失衡也严重制约了市场交易的活跃。近年来，在保持较快的供给增长的同时，真正适合中等收入及中低收入家庭，中低价位中小户型的住宅供给严重不足。

3、现行的房地产金融政策抑制了潜在需求向实际有效需求的转化。

近年来，国务院明确提出要加大中低价位中小户型住房的建设，07年以来，中央政府在调整住房供给的同时已经采取了直接打压住房消费的手段，在经过多次加息后，12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。这至少折射出政府宏观调控的两个政策导向：一是中央政府支持和保护居民作为自用的合理住房需求，坚决抑制住房的投资需求和过渡消费；二是中央政府认同的居民合理住房需求的标准是：（1）房屋用途为居民自用；（2）每个家庭限购一套；

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居民实际购房能力明显下降（1）

按照我国现行的多渠道住宅供应体系，按照住宅类型不同，住宅市场包括：商品房市场和保障性住房市场。商品房市场既包括别墅、公寓等高档商品房，也包括普通住宅，而保障性住房主要指经济适用房和廉租房，近年来，各地为抑制房价，建设了一大批“两限房”，这是一种政府限定房屋销售价格，限定购买群体的政策性商品房。根据交易方式的不同，住宅市场包括：租赁市场和住宅买卖市场。

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