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第8部分（第1页）

（1）蛛网模型。即基于均衡的经典动态模型，有收敛和发散两种基本模式。市场均衡通过价格来调整供求。为使价格能充分发挥调节作用，完善的市场必须具备下列两个条件：一是市场行为主体能方便、及时地获取有关商品价格的所有信息；二是不存在制度上的阻碍来阻止价格调整。可见，房地产的特性决定了住房市场是非均衡的，如供给闲置、需求过度与价格上涨同时存在等特点。于是，在对房地产价格波动的考察中出现了对均衡模型的修正。

（2）闲置——过度需求模型。提出了一种房屋闲置与住房过度需求可以同时存在的模型，它用政府规划用地和市场供需量的差别来解释房地产市场的这种现象。这种模型在文献中称为非均衡模型，将土地供给的政府干预作为造成闲置——过度需求的原因，可以解释土地的闲置——过度需求的现象，但住房市场像对土地市场来说，受政府规定的总量控制要轻的多，闲置的商品房供给者根据市场产出的。另外，这种模型不能解释住房价格长期上涨的现象。住房市场的有效需求不足，空置率在不断上升的同时，住房的价格仍可能上升。这显然不是在均衡点摆动。

（3）价格——租金模型。这种模型将租赁市场和买房市场结合起来分析住房供求的规律，得出住房的供求——价格规律不能简单等同于一般商品。

（4）费尔——杰斐非均衡模型。1972年，20世纪70年代中期，美国学者费尔（）和杰斐（；1972）以美国的房屋市场为例，建立了第一个非均衡计量经济模型，不仅提出了非均衡模型的基本形式，而且提出了模型参数估计的方法，认为其市场并不是均衡的，把房地产市场看作为非均衡市场能够更加接近于现实经济状况。

（5）绝对非均衡模型。这种模型是在对瓦尔拉斯均衡假设提出疑问中建立起来的，实际交易量与供求的理论值之间的关系更远，价格变量的调节作用更小。

国内关于房地产价格形成机制的研究

近年来，国内关于房地产价格形成及波动方面的研究越来越多，比较集中在四个方面：一是关于房地产市场供需均衡以及非均衡的研究；二是关于房价与地价的关系的研究；三是关于房地产泡沫的研究；四是关于房地产宏观调控与房价关系等方面的研究。

徐滇庆认为中国房地产市场正处在一个非常特殊的时期，由于供不应求，资金流动性过剩，再加上全球性的资产重新定价，中国的房价在短期内将继续上涨。并提出了政策建议：一是推进税制改革，压制房地产市场过度投机；二是加强金融监管，切断由房地产泡沫经济通向银行系统的渠道；三是反对房地产寡头垄断，维护房地产市场的正常竞争秩序；四是规范土地市场，保证中低收入家庭的住房权利；五是增加廉租房和经济适用房的供给，帮助低收入人群解决住房问题；六是防范由于房地产泡沫经济崩溃导致爆发金融危机。

房价理论（4）

郭金兴从房地产虚拟性及其波动规律的角度，通过由虚拟经济的角度对房地产市场的国际比较，分析了中国房地产的定价方式及其价格波动的形式，认为房地产价格与宏观经济周期性波动密切相关，并根据国家统计局的数据对35个大中城市的房地产价格进行了分析，认为规模和购买能力是影响各地房地产价格的重要因素，而城市人口数量和经济增长速度对房地产价格没有显著的影响。

王阿忠以规制经济学和产业组织理论与方法为指导，研究了中国住宅市场政府经济规制机理，设计了政府规制架构和各类型住房的价格经济规制模型。其主要观点与结论是：（1）中央政府应限制地方政府自身利益在土地市场上的无限膨胀，博弈均衡须采取组合式供给地价规制方式，以实现地价的平稳增长。（2）住宅市场的垄断结构与产品差异性，导致市场呈弱价格竞争特性，通过供大于求达到降价的政策是无效的。（3）住宅市场的信息不对称导致市场参与各方极具价格上涨偏好，市场呈现非理性混合均衡状态。政府应加大打击利用信息资源牟取暴利的力度。（4）针对住宅市场失灵现状，政府必须注重长效规制机制建设，建立住宅产业经济规制法律体系和组织架构，对住宅商品市场实行“二元”价格经济规制，以防止价格泡沫的生成。（5）必须通过立法和制度设计，构建面向中低收入者的住房分类供应制度，以解决住宅市场供给结构失衡等问题。（6）应构建基于特许开发权竞标的限价房两段式竞价经济规制，探索多种形式的限价房和保障性用房价格与费率经济规制方式，确保住宅建筑质量等。

吴群、高慧琼以南京市为例，探讨供求关系对商品住宅价格作用的机理。研究结果表明，土地供给、商品住宅投资与竣工面积等因素形成的商品住宅供给，与新增人口、城市拆改和改善居住条件等形成的商品住宅自住性需求和投资性需求比为，供求矛盾是拉动南京市商品住宅价格上涨的根源。供求关系是房价变化的主要因素和决定因素，房地产价格形成主要遵循非价值价格理论，生产成本（地价等）只是房地产价格的构成要素，对房地产价格的作用是有限的　。

在研究房价与地价的关系问题上，袁申燚、蔡明超主要利用Ganger因果检验分析上海的房价和地价之间的影响关系。实证结果表明，房价对地价有显著影响，地价对房价的影响并不明显　。曾向阳、张安录以武汉市为例，探讨地价与房价的因果关系。研究结果表明，在短期，武汉市房价与地价互为因果，其中地价是房价的Granger原因的程度更大；在长期，房价与地价之间没有显著的因果关系。冯邦彦、刘明通过Granger因果关系检验方法对1998…2005年间的“普通住宅销售价格指数”和“普通住宅用地交易价格指数”的季度数据进行实证分析，得出了房价上涨拉动地价提升的结论　。严金海采用四象限模型、Granger因果检验和误差修正模型等分析方法，从理论、实证和政策等方面对中国房价与地价关系以及市场结构和政府供地方式的转变对二者关系的影响进行的研究，并对进一步规范房地产市场秩序，理顺地价和房价形成机制等提出了政策建议。研究结果表明，短期内房价决定地价，长期内二者相互影响；与协议出让方式相比，土地“招拍挂”出让通过促进土地市场的买方竞争、降低房地产增量市场的垄断性，在显化土地价格的同时，降低了地价对房价的影响程度　。　电子书　分享网站

房价理论（5）

城市土地储备制度是城市土地制度的一项创新，李品、李世平针对当前我国一些城市地价与房价大幅增涨这一社会现象，从实施土地储备制度入手，分析土地储备制度对我国房地产业发展的影响，并提出了完善土地储备制度的对策建议　。毛中根、林哲认为，以行政划拨和有偿使用为主的我国城市土地供应机制具有许多不足之处。实施土地收购储备制度有利于政府垄断土地一级市场，有利于政府对房地产市场的宏观调控从而保证房地产市场的健康发展。实施土地“招拍挂”出让制度后的一个事实是土地的价格上涨了，但高地价并不是高房价的全部原因　。

张小武、朱道林在分析我国土地出让制度变迁基础上，通过对土地招标、拍卖、挂牌出让制度实施以来沈阳地价、房价关系以及房地产开发利润的实证分析，表明：（1）土地“招拍挂”制度未引起地价上涨，也不是沈阳市房价上涨的原因；（2）政府收取的土地出让金占房价比例较低；（3）沈阳市房地产平均利润率较高，中高档商品住宅项目利润率高于普通商品住宅　。曲波则认为，近年来，征地费用和拆迁费用越来越高，加大了土地取得成本，这种成本的升高，和土地出让方式是无关的。无论是协议出让还是“招拍挂”，都是土地市场中的资源配置方式，也可以说是一种形式。这种形式上的改革，充分体现了公开、公平、公正的原则。从对地价和房价影响的角度看，形式毕竟是形式，不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上决定地价和房价的高低　。

况伟大通过构建一个线形城市的住房市场和土地市场模型，分别就Cournot空间竞争和规制情形，探讨了房价和地价关系。基本结论是：规制情形下的房价和地价高于无规制情形下的房价和地价；在供大于求时，房价与地价成线性负相关关系；在供小于求时，房价与地价成线性正相关关系；房价与地价Granger因果关系检验表明，短期内房价和地价相互影响，长期内地价是房价的Granger因。因此，要将房价降下来，短期内，一方面应增加土地供给，另一方面应控制房价和地价过快上涨；在长期，主要应抑制地价的过快上涨　。中原研究了发达国家地价与房价关系，认为由于不同国家和地区的人口密度、宏观调控政策的不同；各地区地价占房价的比重相差比较悬殊，从20％到80％不等。一般而言，欧美国家的比重较低而东南亚、东北亚国家的比重较高。美国地价占房价的比例较低，长期徘徊在20…30％之间，而房屋建造成本（包括建筑成本与金融成本等）比较高，约占房价的50…70％　。

国内研究综述

综上，从国内研究概况来看，目前的研究成果有以下几个特点：

一是大多数研究成果都是建立在古典经济理论及新古典理论体系中，用供求函数来分析商品的均衡价格。

二是存在一定的局限性，定性分析多，定量分析少。

三是缺少全面系统的研究成果。对房地产价格的研究多数又集中于估价理论，大多是从不同的角度就某一问题进行分析，比如从成本构成、市场供求关系、经济发展、收入水平（如房价收入比指标）、投资性购房和自用的比例关系、一级市场和二级市场的关系等方面，大多不具有系统性。对于更一般状态下的房价形成及波动规律，国内还缺少全面系统的研究。

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房价评价体系

住宅产业评价指标研究的发展阶段

国际上关于住宅产业评价指标的理论研究主要是从20世纪中期才开始。

第一阶段：主要是以住宅生产为主的住宅经济指标。这一阶段各国在经济发展中，追求GDP的增长为基本甚至是唯一的目标。住宅产业评价指标侧重于生产性指标，如建设总量、投资总量等。一些住宅经济指标本身既反映住宅建设成效，又反映居住质量，如住宅建设套数、每套住宅平均面积等，部分地兼顾了对居住质量的描述和统计。

第二阶段：开始意识到单纯追求经济增长并不能解决社会发展问题，必须实现经济与社会相协调的发展，与该发展观相适应的住宅指标的代表性研究是1961年联合国推出的反映人居状况的住宅统计指标。

1961年在日内瓦，联合国社会项目统计部的行动委员会提出了一些尝试性的住宅指标，这次研究的住宅统计指标主要考虑各国普遍适用的指标。基本指标包括：有住所人口的百分比（衡量居住在传统意义上的永久住宅的人口比例，衡量住宅的可用性）、单位房间居住三个或三个以上人住宅的百分比（一套每间居住三个或三个以上人的住宅被认为是过度拥挤）、在住宅中或住宅外100米有自来水住宅的百分比（有保证的水源供给关系到传染病的预防和居住者的清洁和舒适，提供尽可能多的有自来水保障的住宅是住宅政策和公共健康政策的基本目标之一。）、有卫生间住宅的百分比（是预防传染病的基本要求），等。这些指标反映了住宅状况中普遍存在的基本生活需求要素。此外，该研究除了基本指标外，还提出了一些辅助指标。

第三阶段：20世纪90年代以来，国际社会越来越重视经济、社会与环境相协调的可持续发展。与此相应的住房统计研究以联合国人居中心1990年的《住房指标调研研究》为代表，提出了有广泛性的44个住房指标，并推荐12个最重要的住房指标。

1988年联合国大会通过的《2000年全球住房发展战略》，要求世界各国政府应在住房上实行战略转变，从扮演住房的提供者的角色转变为住房建设的推动者。据此，1990年10月，联合国人居中心与世界银行共同发起组织了全球52个国家（地区）的专家，开展了题为《住房指标调研项目》的国际合作。目的在于探求建立监控世界各国住房部门各项活动的综合指标体系的方法、步骤、内容，其成果要能为各国政府制定一套有统一的规定定义，可在国际范围内进行对比比较，客观反映住房部门全面活动的统计计算指标体系。该调研提出44个住房指标：

表2…1：1990年联合国住房调研的住宅统计指标体系

一、社会经济背景二、住房价格

1、人均GDP6、住房价格与收入比

2、城镇化水平7、房租与收入比

3、通货膨胀率8、住房价格上涨

4、国家金融深度9、市场下渗

5、城市人口

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